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Boletim Eletrônico do IRIB - nº 322
São Paulo, 12 de junho de 2001.
Corregedoria-Geral da Justiça - SP
Parcelamento irregular do solo urbano. Fraude. Fração ideal.
Caohurb - Ministério Público
O
Parecer abaixo, aqui publicado na íntegra, representa o coroamento de um
trabalho sério, desenvolvido pelo Ministério Público do Estado de São Paulo, em
colaboração com o Instituto de Registro Imobiliário do Brasil e com a
Magistratura Paulista.
Fruto de
reuniões de trabalho, empreendidas em parceria com ditas instituições, o
problema de alienação de frações ideais surgia nos debates como o mais grave
desafio para notários, registradores, promotores de justiça e juízes de
direito. O tema recorrente das fraudes mereceu vários artigos e notas nas
publicações do Irib, seja em sua Revista de Direito Imobiliário - que dedicou
uma edição exclusiva ao tema do parcelamento do solo - bem como nos Boletins
impresso e eletrônico.
Abaixo o
leitor encontrará uma síntese desse trabalho.
PROCESSO CG-2.588/2000 -
CAPITAL - CORREGEDORIA GERAL DA JUSTIÇA
PARECER Nº 348/2001-E
Registro
de Imóveis - Alienação de partes ideais quantificadas em metragem quadrada -
Indícios registrários de que se trata de expediente para irregular
desmembramento do imóvel - Fraude à lei que impede o registro - Situação
evidenciada na verificação das certidões das matrículas, e que deve ser
necessariamente observada pelos tabeliães de notas, dada a irregularidade
administrativa da lavratura de instrumentos públicos cujo registro se mostra
inviável - Necessidade da inclusão, em todos os instrumentos públicos que
envolvam a alienação de partes ideais que possam caracterizar fraude à lei de
parcelamento do solo, de advertência às partes quanto ao fato de que não está
sendo transmitida a propriedade de área certa e localizada - Alteração das
Normas de Serviço da Corregedoria Geral de Justiça.
Excelentíssimo
Senhor Corregedor Geral da Justiça.
Trata-se
de expediente iniciado a partir de cópia do termo de visita em correição geral
ordinária realizada em 05 de julho de 2.000, junto ao Oficial de Registro de
Imóveis da Comarca de Atibaia, com o objetivo de viabilizar a coleta de dados e
os estudos necessários para a adoção de medidas administrativas tendentes a
obstar a proliferação de parcelamentos informais do solo, realizados à margem
da legislação protetiva em vigor, por meio da simples alienação, em grande
número, de partes ideais de unidades imobiliárias, situação preocupante e que
foi constatada durante os trabalhos correcionais então levados a efeito na
referida Comarca.
Foi
autuado em apenso o Protocolado nº 37.944/00, apresentado em 23 de agosto de
2.000 pelo Centro de Apoio Operacional das Promotorias de Justiça de Habitação
e Urbanismo - CAOHURB, do Ministério Público do Estado de São Paulo, por meio
do qual esse órgão expõe sua preocupação com a constatação de inúmeros casos,
em todo o Estado, de fraude à Lei nº 6.766/79 implementada com a manipulação
jurídica do condomínio do Código Civil.
Narra o
Ministério Público, de maneira precisa e concisa, o modo como se pratica a
fraude, com o fracionamento do imóvel pelo loteador irregular, que "dá ao
parcelamento a roupagem de condomínio ordinário do Código Civil, denominando as
parcelas do imóvel, nos instrumentos de compra e venda que celebra com os
adquirentes, de frações ideais, partes ideais, quotas sociais ou apenas
quotas, quando, de fato, cada uma dessas porções é na verdade um LOTE, com
localização exata na gleba, conferindo posse e domínio exclusivo ao adquirente,
que até mesmo o escolheu a partir de visita feita ao local em que está
situado."
Tais
vendas são instrumentalizadas, no entanto, sem referência a metragem certa,
numeração e localização dos lotes, de forma a contornar a vedação
administrativa expressa no item 151 do Capítulo XX das Normas de Serviço da
Corregedoria Geral da Justiça, tendo sido objeto da lavratura de escrituras
públicas pelos tabeliães de notas, muitas das quais ingressam no registro
imobiliário, o que lhes confere a falsa aparência de legalidade e legitimidade.
Sugere o
CAOHURB medidas que poderiam auxiliar no combate à fraude, propondo: a)
determinação administrativa de comunicação do fato, pelos notários e
registradores, ao Ministério Público, ao Juiz Corregedor Permanente e à
Municipalidade, sempre que presentes indícios objetivos que pudessem ser
extraídos da própria documentação apresentada; b) inserção, nas escrituras
públicas, de declaração do adquirente no sentido de que a venda não dará ensejo
à formação de novo núcleo urbano, em desacordo com o contido nas Leis nºs
6.766/79, 4.591/64 e Decreto-lei nº 58/37, assim como da extensão da declaração
ao ato de registro das escrituras que eventualmente não a contiverem; e c) a
suscitação de dúvida com base nos critérios fornecidos pelas Normas de Serviço.
Com o
requerimento oferece o Ministério Público cópia de julgados e de itens das normas
de serviços de outros Estados, todos pertinentes ao assunto em tela.
Com o
intuito de obtenção de maiores dados sobre a situação, em todo o Estado de São
Paulo, dos parcelamentos irregulares implementados por meio de frações ideais,
desvirtuando o instituto jurídico do condomínio regulado no Código Civil, foram
realizadas, pela Equipe de Correições, visitas aos Oficiais de Registro de
Imóveis das Comarcas de Jundiaí e São José do Rio Preto, cujos resultados se
somam aos dados colhidos no curso das correições gerais ordinárias efetuadas no
período.
Dentre
todo o material coletado foi escolhido aquele que melhor exemplifica e
dimensiona a gravidade do problema objeto deste estudo, tendo sido determinada
a juntada, dentre outros documentos: a) de cópia da matrícula nº 11.253 do 1º
Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Jundiaí, com 1.001 registros e
averbações; b) de "fichas de controle das partes ideais"
correspondentes a dezenas de matrículas do 1º Oficial de Registro de Imóveis da
Comarca de Jundiaí; c) de cópia da matrícula nº 35.155 do 2º Oficial de
Registro de Imóveis da Comarca de Jundiaí e da correspondente "matrícula
auxiliar de controle das partes ideais"; d) de cópia da matrícula nº
80.516 do 2º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Jundiaí, aberta em 12
de dezembro de 1996 e que já retrata a situação registrária do parcelamento
irregularmente implementado por meio do condomínio de partes ideais; e) de
cópia da matrícula nº 9.761 do 2º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de
Jundiaí, cujo R.103/9.761 trata da instituição de usufruto sobre parte ideal,
cancelado nos termos da Av. 304/9.761, assim como da correspondente
"matrícula auxiliar de controle"; f) de material enviado pelo Oficial
de Registro de Imóveis da Comarca de Atibaia, com histórico da orientação
administrativa do Estado de São Paulo a respeito do tema, acompanhada de
instrumento particular de compromisso de compra e venda de "fração
ideal" apresentado para registro acompanhado de planta do parcelamento irregular,
com indicação da posse, identificada como Lote 8 da Quadra C; e g) de cópia do
traslado de escritura pública lavrada pelo responsável pelo expediente vago do
Oficial de Registro Civil das Pessoas Naturais e Tabelião de Notas do Distrito
de Engenheiro Schmidt, Comarca de São José do Rio Preto.
Foi
determinada a juntada, ainda, de cópia do acórdão referente ao julgamento da Apelação Cível nº
72.365-0/7, por meio do qual o Colendo Conselho Superior da Magistratura,
em decisão na qual Vossa Excelência foi o relator, explicitou o entendimento no
sentido da viabilidade de recusa de registro sempre que o oficial do registro
de imóveis verifique, no exame de qualificação, a presença, na matrícula ou no
título, de elementos que revelem a ocorrência de fraude à legislação cogente.
Vieram à
conclusão, juntamente com estes autos, os do procedimento administrativo nº
147/99 (anteriormente registrado sob o nº 044/98) da Corregedoria Permanente da
Comarca de São José do Rio Preto, no qual foram relacionadas dezenas de
matrículas daquela Comarca objeto de irregular parcelamento por meio do
condomínio de partes ideais. Tais matrículas foram objeto de bloqueio conjunto,
posteriormente levantado, e oferecem farto material comprobatório da
irregularidade dos parcelamentos do solo correspondentes.
Também
são objeto de conclusão conjunta os autos do Protocolado CG nº 19.512/01, da
Comarca de Taquaritinga, em apenso, e os autos do Protocolado CG nº 22.091/01,
formado por cópia integral dos autos de ação penal processada perante a 4ª Vara
Criminal da Comarca de São José do Rio Preto, cuja sentença, da qual não consta
notícia de trânsito em julgado, condenou o autor do parcelamento do solo em
frações ideais como incurso nas penas do artigo 50, inciso I, c.c. o parágrafo
único, inciso I, da Lei Federal nº 6.766/79 e noticiou os fatos à Corregedoria
Geral da Justiça, para verificação da regularidade da conduta do responsável
pelo expediente vago do Oficial de Registro Civil das Pessoas Naturais e
Tabelião de Notas do Distrito de Engenheiro Schmidt, de lavratura de escrituras
relativas à transmissão de frações ideais em condomínio sem alerta para as
partes contratantes quanto à irregularidade do fracionamento do solo.
É o
relatório, no essencial.
OPINAMOS
É grave
a situação hoje vivenciada pelo registro imobiliário de praticamente todo o
Estado de São Paulo, representada pela proliferação de casos de parcelamento irregular
do solo, efetuado em manifesta fraude à legislação cogente que rege a matéria,
com a indevida utilização do instituto jurídico do condomínio do Código Civil,
por meio da alienação, a significativa pluralidade de condôminos que não
guardam entre si relação de parentesco ou outro fato que justificasse a
comunhão, de diminutas e similares frações ideais do todo do imóvel, sem
identificar, nos títulos levados a registro, metragem certa, localização ou
identificação dos lotes, não obstante esteja a posse de cada adquirente
perfeitamente definida e delimitada, tanto no local como em plantas e outros
documentos particulares que não são apresentados ao registrador, evitando,
desta forma a incidência da vedação expressa no item 151 do Capítulo XX das
Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça.
E,
embora sempre tenha havido efetiva preocupação desta Corregedoria Geral no
sentido de obstar a difusão e multiplicação também dessa modalidade de
parcelamento irregular, verifica-se que as pessoas interessadas na continuidade
e no desenvolvimento da presente conduta fraudulenta passaram a se utilizar da
correta argumentação, expressa na orientação administrativa emanada do Colendo
Conselho Superior da Magistratura e da Corregedoria Geral da Justiça, no sentido
de que somente poderiam ser considerados na qualificação os elementos
registrários e aqueles expressos no título, para, desvirtuando esse
entendimento, obter a lavratura de instrumentos públicos junto aos tabeliães de
notas e o registro desses títulos pelo oficial de registro de imóveis,
conferindo a essas alienações a falsa aparência de legitimidade.
Fundada
nesta orientação manifestou-se, esta Corregedoria Geral, em agosto de 1.999, no
Protocolado nº 18.965/99, quanto à inocorrência, em tese, de falta administrativa
por parte dos tabeliães de notas ou dos registradores de imóveis, ou de vício
registrário que autorizasse a determinação de bloqueio das matrículas
atingidas, limitando-se a recomendar, apenas a título de cautela, aos notários
e registradores que, no exercício de sua atividade, viessem a ter ciência de
fundados indícios da efetivação de parcelamento irregular, promovessem a
remessa das informações ao Ministério Público, viabilizando a pronta atuação
desse órgão.
Na
seqüência, passou a determinar, nos termos de correição, a necessidade dessa
comunicação para o Juiz Corregedor Permanente, para o Ministério Público e para
a Prefeitura Municipal, como expresso, por exemplo, no termo de correição
referente ao Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Atibaia, que deu
origem a este procedimento.
Seguiu-se
a afirmação, nos autos do Protocolado CG nº 8.505/00 da Comarca de Piracicaba,
da viabilidade da recepção e arquivamento, pelo oficial de registro de imóveis,
de comunicação oficial do Ministério Público da instauração de procedimento ou
ação que verse sobre irregularidade no parcelamento do solo, informação que
constará das certidões dos registros abrangidos pela notícia, com a advertência
e o esclarecimento de que esse arquivamento não se confunde com ato de
averbação, nem impede a prática de atos de registro ou averbação nos registros
atingidos.
Todas as
medidas acima enumeradas foram tomadas no âmbito de competência da Corregedoria
Geral da Justiça, que passou a contar, a partir do julgamento, pelo Colendo
Conselho Superior da Magistratura, em 15.02.01, da Apelação Cível nº
72.365-0/7, em que Vossa Excelência foi o relator, com eficiente
instrumento no combate à fraude.
Neste
aresto foi explicitado o entendimento administrativo de que a qualificação
registrária não é um simples processo mecânico, chancelador dos atos já
praticados, mas parte, isso sim, de uma análise lógica, voltada para a
perquirição da compatibilidade entre os assentamentos registrários e os títulos
causais (judiciais ou extrajudiciais), sempre feita à luz das normas cogentes
em vigor, o que autoriza e impõe a recusa do registro sempre que o oficial
registrador verifique, em face da análise de elementos registrários, entendidos
como tais os dados constantes das matrículas e revelem a evidência de
parcelamento irregular do solo, a existência de fraude e de ofensa à legislação
cogente.
São
esclarecedoras as razões apontadas pelo Colendo Conselho Superior da
Magistratura, o que recomenda sua integral transcrição:
"A
presente dúvida foi suscitada pelo oficial registrador de imóveis da Comarca de
Atibaia que, nas suas razões, relata a evolução do entendimento deste C.
Conselho Superior da Magistratura e da Corregedoria Geral da Justiça na questão
relativa ao ingresso de títulos referentes à alienação de partes ideais de
imóveis, afirmando que se encontra pacificado o entendimento no sentido de que
documentação estranha ao título não pode ser utilizada para a negativa do registro,
o qual somente pode ser obstado quando presente, no título, localização,
designação de quadra e lote, ou cláusulas que contrariem as disposições que
regem o condomínio comum.
Noticia
o registrador que não obstante venha cumprindo tal orientação, provocou, em
face da gravidade da situação presenciada em Atibaia, o Juiz Corregedor
Permanente, que expediu a Portaria nº 04/97, determinando, dentre outras
providências, que os títulos de transmissão de parte ideal de imóveis
estivessem acompanhados de certidão da Prefeitura Municipal que atestasse
quanto à regularidade da utilização do solo.
Apresentadas
as certidões municipais, que por se referirem ao cadastro de apenas parte do
imóvel objeto da matrícula e não esclarecerem quanto à regularidade do uso do
solo deixam de dar integral cumprimento aos termos da Portaria nº 04/97 da
Corregedoria Permanente, caracterizando fundada suspeita de implantação
irregular de parcelamento urbano, com infração da lei nº 6.766/79, foi recusado
o registro.
Seguiu-se
a impugnação da apresentante do título, que defendeu sua regularidade formal, a
ausência de elementos que revelassem localização ou identificação da parcela
ideal, e o respeito ao princípio da continuidade, em face da anterior inscrição
da mencionada parte ideal (R.9/50.046). Afirmou, ainda, ser contraditória a
conduta do registrador, que ao expedir a certidão utilizada na formalização do
negócio jurídico omitiu qualquer vício ou irregularidade, o que somente foi
apresentado por ocasião do registro.
Posta a
questão nestes termos, mostra-se oportuna e importante a discussão do tema do
ingresso no registro imobiliário de títulos que representem a transmissão de
parte ideal do imóvel, assim como a correta expressão do entendimento adotado
por este C. Conselho Superior da Magistratura, cujas decisões anteriores, no
sentido de que o registrador deve ater-se aos elementos tabulares ou
expressamente constantes do título, não podem ser indevidamente utilizadas para
viabilizar a fraude às normas cogentes que disciplinam o uso e o parcelamento
do solo.
A
qualificação registrária não é um simples processo mecânico, chancelador dos
atos já praticados, mas parte, isso sim, de uma análise lógica, voltada para a
perquirição da compatibilidade entre os assentamentos registrários e os títulos
causais (judiciais ou extrajudiciais), sempre feita à luz das normas cogentes
em vigor.
No caso
vertente, é preciso visualizar, em sua totalidade, a situação jurídico-real do
imóvel matriculado sob o nº 50.046, tal como indicada pelo fólio real, o que,
demonstrada a fraude à lei, implementada com o uso de procedimento
aparentemente lícito, inviabiliza o registro postulado.
Verifica-se,
na hipótese dos autos, a procedência da dúvida, o que, no entanto, se dá por
razões diversas das constantes da argumentação do registrador, fundada em
documentação estranha ao registro imobiliário e ao título, ou da decisão de
primeiro grau, que na esteira da manifestação do Ministério Público amparou-se
na necessidade de retificação do registro para apuração do remanescente.
O que se
constata, de forma inequívoca, com a análise dos elementos registrários e do
que consta do título causal relativo ao registro pretendido, é a utilização de
expediente aparentemente lícito, qual seja, o condomínio tradicional, previsto
no Código Civil, com a alienação de partes ideais não localizadas e sem
identificação no título, para burla da legislação cogente que dispõe sobre o
parcelamento do solo urbano, viabilizando, por meio de fraude, se não a
implantação de loteamento irregular, ao menos a efetivação do desmembramento de
no mínimo cinco pequenas glebas, que não obstante indicadas apenas como partes
ideais, já foram, em sua maioria, alienadas pelos primeiros adquirentes a
outros, como verdadeiras unidades imobiliárias autônomas, o que se verifica
pelo exame da matrícula (R.5 e R.10; R.6 e R.7; R.11 e R.12; e , agora, a
pretensão de nova transferência do que consta do R.9), situação registrária
suficiente para, com fundamento no item 151, do Capítulo XX, do Tomo II, das
Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça, que regulamenta a
legislação pertinente, obstar o registro postulado.
Alterou-se
de forma deliberada uma situação de fato para escapar à incidência da norma.
Simulou-se uma situação para a lei não atingir, livrando-se dos seus efeitos.
Na clássica lição de Miguel Maria de Serpa Lopes: "O significado do
negócio em fraude à lei é o de um ato realizado de um modo aparentemente legal,
mas com o escopo de burlar uma norma coercitiva do Direito. Quando a lei veda
um determinado ato, as partes simulam um ato permitido para atingir o objetivo
proibido" ("Curso de Direito Civil - Introdução, Parte Geral e Teoria
dos Negócios Jurídicos", vol. I, 5ª ed., 1971, Freitas Bastos, nº 300,
pág. 398).
Complementa
esta idéia o Des. Antonio Cezar Peluso: "A fraude à lei, que no fundo é
fraude aos resultados práticos das normas cogentes, à medida que é inevitável a
incidência e a eficácia destas (não se frauda norma não cogente, porque sua
incidência não é necessária), aponta, desde logo, para idéia de frustração
objetiva do ordenamento jurídico: a tipicidade da fraude à lei está na
contrariedade a direito, não propriamente na intenção ou no estado de ânimo dos
agentes. A palavra 'fraude' está aqui no sentido primeiro do seu radical
latino, de frustração (da lei cogente), não sendo essencial, na caracterização
dessa figura jurídica, tenham os interessados agido de maneira maliciosa, com o
propósito de eludir os resultados desfavoráveis da incidência infalível da lei,
embora quase sempre seja positiva a resposta a tal indagação. O que pesa, basta
e decide, sob tal aspecto, é que tenha havido a frustração objetiva do
resultado prático previsto por norma jurídica cogente que incidiu, isto é, sua
não aplicação". E exemplifica: "Está-se a usar de categoria jurídica
lícita, que, objeto de regras não cogentes, é o condomínio disciplinado pelo
Código Civil, como sortilégio para evitar os resultados práticos das normas
cogentes da Lei de Parcelamento do Solo... ("Temas de Direito Urbanístico
2" da Caohurb - Centro de Apoio Operacional das Promotorias de Justiça da
Habitação e Urbanismo, palestra sob o tema Fraude à Lei de Parcelamento do Solo
e à Lei de Incorporação Imobiliária, pag. 369 a 371).
Não há
dúvida, pois, quanto à irregularidade do desmembramento efetuado, feito de
maneira a tangenciar a aplicação de normas cogentes, o que se denota pelos
elementos registrários e se mostra suficiente para impedir o ingresso da
escritura de venda e compra.
Não
autoriza o registro pretendido, por fim, a existência de anterior registro de
venda da parte ideal em questão (R.9/50.046), pois, como já decidido: "Não
socorre o recorrente o fato de ter obtido anteriormente o registro de outras
partes ideais relativas à mesma matrícula, sendo pacífica a jurisprudência
deste Egrégio Conselho Superior da Magistratura ... no sentido de que erros
pretéritos do registro não autorizam novos e reiterados erros, dada a
inexistência de direito adquirido ao engano, como expresso no v. acórdão que
decidiu a apelação cível nº 28.280-0/1, da Comarca de São Carlos, Relator o
Desembargador Antônio Carlos Alves Braga: 'Tranqüila a orientação do Conselho
Superior da Magistratura no sentido de que erros pretéritos do registro não
autorizam nova e repetida prática do ato registrário irregular, inexistindo
direito adquirido ao engano (Ap. Cív. nºs. 14.094-0/5, 15.372-0/1, 13.616-0/1,
3.201-0, 5.146-0 e 6.838-0, entre outras)" (Ap. Cív. nº 41.855-0/1 -
Comarca de Jaú, Rel. Des. Nigro Conceição, j. 6.2.98).
Ante o
exposto nego provimento ao recurso."
Verifica-se,
portanto, que após a publicação do aresto acima mencionado já não se pode
aceitar como regular a efetivação, por registrador de imóveis do Estado de São
Paulo, de registros referentes a imóveis que se encontrem em situação similar,
o que se mostra suficiente para estancar, de pronto, ao menos junto ao registro
imobiliário, a continuidade de prática deletéria e que já contaminou um
significativo número de matrículas, dispersas por todo o nosso Estado.
A
preocupação da Corregedoria Geral da Justiça passa a se voltar, portanto, no
âmbito do registro de imóveis, para a obtenção de soluções e meios tendentes à
regularização, quando possível, desses imóveis já irregularmente parcelados,
estudos que poderão prosseguir nestes mesmos autos, dando continuidade ao
trabalho até agora realizado.
Mostra-se
imprescindível, ainda, em face da clareza com que a orientação administrativa
atual impede o registro de novos títulos, a tomada de outras providências,
abrangentes, também da atividade dos notários.
A mais
simples delas é a de que seja dado caráter normativo à determinação de que os
tabeliães e registradores do Estado de São Paulo, sempre que, no exercício de
sua atividade, vierem a ter ciência de fundados indícios da efetivação de
parcelamento irregular, promovam a remessa das informações relativas ao fato ao
Juiz Corregedor Permanente, para o Ministério Público e para a Prefeitura
Municipal, permitindo a cada um desses órgãos a promoção das medidas
pertinentes a sua respectiva esfera de competência.
A essa
última providência deve somar-se a determinação, em caráter normativo, de que
os tabeliães, à semelhança do que consta do artigo 685 da Consolidação
Normativa Notarial e Registral da Corregedoria Geral da Justiça do Estado do
Rio Grande do Sul, se abstenham de lavrar atos notariais que tenham por objeto
negócios jurídicos de alienação de frações ideais sempre que a análise de
elementos objetivos revelem a ocorrência de fraude à legislação cogente
disciplinadora do parcelamento do solo, o que se justifica tanto em razão do
dever imposto aos notários de orientação dos usuários de seus serviços,
expresso na Lei Federal nº 8.935/94, quanto à irregularidade da
instrumentalização, pelos tabeliães de notas, de títulos que sabidamente não
terão ingresso no registro imobiliário.
Havendo
insistência dos interessados na lavratura do ato notarial, mesmo alertados pelo
tabelião de que a transferência de fração ideal para a formação de condomínio
tradicional não implica na alienação de parcela certa e localizada de terreno,
deverá ser obrigatoriamente inserida no instrumento público que formaliza o
negócio jurídico expressa declaração das partes quanto à ciência dessa
circunstância.
Portanto,
o parecer que nos permitimos, respeitosamente, submeter ao elevado exame de Vossa
Excelência é no sentido de, em face do inequívoco impedimento do registro de
novos títulos decorrente da orientação administrativa do Conselho Superior da
Magistratura firmada no julgamento da Apelação Cível nº 72.365-0/7, determinar,
em caráter normativo: a) aos notários e registradores do Estado de São Paulo,
sempre que, no exercício de sua atividade, vierem a ter ciência de fundados
indícios da efetivação de parcelamento irregular, que promovam a remessa das
informações relativas ao fato para o Juiz Corregedor Permanente, para o
Ministério Público e para a Prefeitura Municipal, e b) aos tabeliães de notas,
que se abstenham de lavrar atos notariais que tenham por objeto negócios
jurídicos de alienação de frações ideais sempre que a análise de elementos
objetivos revelem a ocorrência de fraude à legislação cogente disciplinadora do
parcelamento do solo, determinando, quando da insistência dos interessados na
lavratura do ato notarial, a obrigatória inserção, no instrumento público que
formaliza o negócio jurídico, de expressa declaração das partes da ciência de
que a transmissão de fração ideal para a formação de condomínio tradicional não
implica na alienação de parcela certa e localizada de terreno.
Alvitramos,
ainda, caso venha a ser aprovado o presente parecer, seja publicado juntamente
com a r. decisão de Vossa Excelência, para conhecimento geral, assim como sua
autuação, pelo DEGE 1.1. para a efetivação de estudos tendentes à necessária
adaptação das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça.
Sub-censura.
São
Paulo, 01 de junho de 2.001.
ANTONIO
CARLOS MORAIS PUCCI
EDUARDO MORETZSOHN DE CASTRO
LUÍS PAULO ALIENDE RIBEIRO
MARCELO FORTES BARBOSA FILHO
MARIO ANTONIO SILVEIRA
Juízes Auxiliares da Corregedoria
DECISÃO:
Tratam os autos da questão relativa à proliferação de casos de
parcelamento irregular do solo, efetuado em manifesta fraude à legislação
cogente que rege a matéria, com a indevida utilização do instituto jurídico do
condomínio tradicional, por meio da alienação, a significativa pluralidade de
condôminos que não guardam entre si relação de parentesco ou outro fato que
justificasse a comunhão, de diminutas e similares frações ideais do todo do
imóvel, sem identificar, nos títulos levados a registro, metragem certa,
localização ou identificação dos lotes, não obstante esteja a posse de cada
adquirente perfeitamente definida e delimitada, tanto no local como em plantas
e outros documentos particulares que não são apresentados ao registrador,
evitando, desta forma a incidência da vedação expressa no item 151 do Capítulo
XX das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça.
Essa
matéria apresenta, hoje, indiscutível importância e relevância, razão pela qual
vem sendo objeto de estudos empreendidos pela Corregedoria Geral da Justiça, que,
em face da gravidade da situação constatada no registro imobiliário de
praticamente todo o Estado de São Paulo, apurada no curso de correições gerais
ordinárias e de visitas extraordinárias, busca alternativas e soluções no
sentido de obstar a difusão e multiplicação também dessa modalidade de
parcelamento irregular, evitando que as pessoas interessadas na continuidade e
no desenvolvimento da presente conduta fraudulenta sigam desvirtuando a correta
argumentação, expressa na orientação administrativa emanada do Colendo Conselho
Superior da Magistratura e da Corregedoria Geral da Justiça, no sentido de que
somente poderiam ser considerados na qualificação os elementos registrários e
aqueles expressos no título, para obter a lavratura de instrumentos públicos
junto aos tabeliães de notas e o registro desses títulos pelo oficial de
registro de imóveis, conferindo a essas alienações a falsa aparência de
legitimidade.
Com a
publicação da decisão proferida pelo Conselho Superior da Magistratura no
julgamento da Apelação Cível nº 72.365-0/7, da Comarca de Atibaia, foi
explicitado o entendimento administrativo de que a qualificação registrária não
é um simples processo mecânico, chancelador dos atos já praticados, mas parte,
isso sim, de uma análise lógica, voltada para a perquirição da compatibilidade
entre os assentamentos registrários e os títulos causais (judiciais ou
extrajudiciais), sempre feita à luz das normas cogentes em vigor, o que
autoriza e impõe a recusa do registro sempre que o oficial registrador verifique,
em face da análise de elementos registrários, entendidos como tais os dados
constantes das matrículas e revelem a evidência de parcelamento irregular do
solo, a existência de fraude e de ofensa à legislação cogente.
Inviável,
em face da clareza com que agora expressa a orientação administrativa,
demonstrativa da irregularidade administrativa da efetivação de novos registros
referentes a imóveis em situação similar, revela-se necessária a adoção de
medidas complementares.
Por tais
razões, aprovo, por seus fundamentos, o parecer dos MM. Juízes Auxiliares desta
Corregedoria e determino, em caráter normativo: a) aos
notários e registradores do Estado de São Paulo, sempre que, no exercício de
sua atividade, vierem a ter ciência de fundados indícios da efetivação de
parcelamento irregular, que promovam a remessa das informações relativas ao
fato para o Juiz Corregedor Permanente, para o Ministério Público e para a
Prefeitura Municipal, e b) aos tabeliães de notas, que se abstenham de lavrar
atos notariais que tenham por objeto negócios jurídicos de alienação de frações
ideais sempre que a análise de elementos objetivos revelem a ocorrência de
fraude à legislação cogente disciplinadora do parcelamento do solo,
determinando, quando da insistência dos interessados na lavratura do ato
notarial, a obrigatória inserção, no instrumento público que formaliza o
negócio jurídico, de expressa declaração das partes da ciência de que a
transmissão de fração ideal para a formação de condomínio tradicional não
implica na alienação de parcela certa e localizada de terreno.
Publique-se, juntamente
com o parecer.
São Paulo, 05.6.01.
LUÍS DE MACEDO
Corregedor Geral da Justiça
Consulte
também:
1. Análise da Lei nº 9.785/99 -
Boletim do IRIB 262 (Março 99) - Boletim do IRIB 262 Março 99 Análise da
Lei n 9785/99.
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Internacional com MP e Escola da Magistratura - Boletim do IRIB 272 Janeiro
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3. Boletim do IRIB 272 -
Boletim do IRIB 272 Janeiro 2000 IRIB REALIZA SEMINÁRIO INTERNACIONAL COM MP E
ESCOLA DA MAGISTRATURA
4. DEBATE: AS PRINCIPAIS
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2000) - ÁREAS PÚBLICAS DE LOTEAMENTOS E SUA IMUTABILIDADE LOTEAMENTOS
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6. IRIB ASSINA CONVÊNIO
HISTÓRICO COM O MINISTÉRIO PÚBLICO Boletim do IRIB 263 Abril 99 IRIB
ASSINA CONVÊNIO HISTÓRICO COM O MINISTÉRIO PÚBLICO 12 de abril de 1999
7. NOVO SEMINÁRIO REALIZADO
PELA PARCERIA IRIB/MP DE SÃO PAULO - Boletim do IRIB 270 Novembro 99
NOVO SEMINÁRIO REALIZADO PELA PARCERIA IRIB MP DE SÃO PAULO Parcelamento do
solo, fraudes e regularização foi o tema de mais um encontro
8. Loteamentos clandestinos
- prevenção e repressão. Francisco Eduardo Loureiro. Contribuição
apresentada no Seminário Internacional de Direito Urbanístico & Registral
realizado em 29/2/00 em São Paulo, promovido pelo IRIB, Ministério Público do
Estado de São Paulo e Escola Paulista da Magistratura. Leia Addenda
- perguntas & respostas formuladas no evento.
9. O Poder
Público Municipal e a burla da Lei do Parcelamento do Solo Urbano. João Baptista Galhardo. O registrador
paulista apresenta sua contribuição no Seminário Internacional de Direito
Urbanístico & Registral.
10. Comentários à Lei 9.785, de 29
de janeiro de 1999, sobre as Alterações Introduzidas na Lei 6.766/79 -
Beatriz Augusta Pinheiro Samburgo, Cláudia Helena Tamiso, José Carlos de
Freitas - rdi 46/9
11. Aspectos Registrários da
Aplicação da Lei Federal 9.785, de 29 de janeiro de 1999 - João Baptista
Galhardo - rdi 46/30
12. As Alterações das Leis Federais
6.015/73 e 6.766/79 e do Decreto-lei Federal 3.365/41. Algumas Notas sobre os
reflexos no Registro Imobiliário - Marcelo Martins Berthe -
rdi 46/45
13. Posse: Nova Garantia
Imobiliária - Melhim Namem Chalhub - rdi 46/54
14. Alterações da Lei do
Parcelamento do Solo Urbano - Diogenes Gasparini - rdi 46/66
15. Algumas Considerações sobre as
Modificações na Lei 6.766, de 1979 - Hélio Lobo Junior - rdi 46/76
16. Sinopse Comentada da Lei 9.785,
de 29 de janeiro de 1999 - Adauri de Melo Cury - rdi 46/95
17. A Alteração da Lei 6.785/99 e
sua Repercussão no Município de Mauá - Maria Cecília Lucchese - rdi 46/114
Regulação Urbanística e
Exclusão Social no Estado de São Paulo: Mitos e Verdades - Raquel Rolnik -
rdi46/126
18. Cooperativas Habitacionais e
Algumas Considerações sobre Associações - Dora Bussab Castela - rdi 46/134
19. Bens Públicos de Loteamentos e
sua Proteção Legal - José Carlos de Freitas - rdi 46/183
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