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CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL Nº 360-6/4, da
Comarca de FRANCA, em que é apelante D'ELIA BITTAR EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS
S/C LTDA. e apelado o 2º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS E
CIVIL DE PESSOA JURÍDICA da mesma Comarca.
ACORDAM os
Desembargadores do Conselho Superior da Magistratura, por votação unânime, em
dar provimento ao recurso, de conformidade com o voto do relator que fica
fazendo parte integrante do presente julgado.
Participaram
do julgamento, com votos vencedores, os Desembargadores LUIZ TÂMBARA,
Presidente do Tribunal de Justiça e MOHAMED AMARO, Vice-Presidente do Tribunal
de Justiça.
São
Paulo, 12 de maio de 2005.
(a) JOSÉ
MÁRIO ANTONIO CARDINALE, Corregedor Geral da Justiça e Relator
VOTO
Registro
de Imóveis - Dúvida - Registro de loteamento - Ações pessoais contra
dois dos ex-proprietários do imóvel, que foi por eles tido em condomínio com
outras pessoas - Inexistência, no caso, de risco para o empreendimento que não
possa ser afastado pelo loteador - Registro viável - Recurso provido.
1.
Trata-se de apelação interposta por D'Elia Bittar Empreendimentos Imobiliários
Ltda., tempestivamente, contra r. sentença que julgou procedente a dúvida
suscitada e manteve a recusa oposta ao registro do loteamento Residencial Júlio
D'Elia, a ser implantado no imóvel objeto da matrícula nº 35.422 do 2º Registro
de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de
Franca, fundada na existência de ações pessoais movidas contra Júlio César
D'Elia Bittar e Mário César Archetti, ex-condôminos do imóvel, que podem
atingir os futuros adquirentes dos lotes.
Alega o
apelante, em suma, que atendendo à sugestão do Ministério Público e mediante
autorização do MM. Juiz Corregedor Permanente prestou caução no valor de R$
76.783,32, que é suficiente para garantir o passivo de Júlio César D'Elia
Bittar e, ainda, o valor do quinhão a que, hipoteticamente, Mário César
Archetti teria no imóvel, mas mesmo com o referido depósito não foi admitido o
registro da penhora. Aduz que, na forma do parecer do Ministério Público, a
participação dos sócios no empreendimento e dívidas poderiam, em tese, prejudicar
terceiros até o valor máximo de R$ 76.787,32 que corresponde ao que ofereceu em
caução. Diz que Júlio César D'Elia Bittar tem débitos no valor total de R$
10.120,66, já atingidos pela prescrição. Mário César Archetti, por sua vez, foi
casado com Tereza Cristina D'Elia Bittar e dela está separado judicialmente há
mais de seis anos, não tendo, desde referida separação, qualquer participação
no imóvel. Afirma que os bens que couberam a Tereza Cristina na partilha
efetuada na ação de separação não podem ser atingidos por dívidas de seu
ex-marido em razão da prescrição, conforme previsto no artigo 178, § 9º, V,
"b", do Código Civil de 1916. Ademais, as dívidas do ex-marido de
Tereza Cristina estão incluídas no REFIS. Assevera que antes da separação
judicial tinha Mario César Archetti quinhão equivalente a um sexto do imóvel e
que eventuais ônus decorrente das dívidas deste último não poderiam atingir
parcela maior do imóvel. Esclarecem que a caução prestada é suficiente para
cobrir o valor equivalente à antiga participação de Mário César Archetti no
imóvel. Outrossim, para garantir a execução das obras de infra estrutura do
loteamento deram em hipoteca imóveis com valor superior a R$ 1.600.000,00, o
que demonstra que os adquirentes dos lotes não serão prejudicados. Por outro
lado, celebrou com a empresa GF & Lutfala Ltda. termo de opção de compra e
venda relativo ao loteamento, para que essa construa no imóvel unidades de
interesse social conforme proposta homologada em concorrência pública promovida
pela CDHU. O indeferimento do registro acarretará a desistência do projeto pela
CDHU e a rescisão do contrato por essa celebrado com a empresa GF & Lutfala
Ltda., inviabilizando o empreendimento. Requer a reforma da r. sentença, com
determinação do registro do loteamento.
Em
primeira instância o Ministério Público opinou pelo provimento do recurso (fls.
474 e 575/576) e em segunda pela manutenção da recusa do registro do loteamento
(fls. 580/590).
A
apelante, ainda, impetrou mandado de segurança contra a r. sentença apelada
(fls. 532/551), em que foi deferida liminar em que determinado o registro do
loteamento (fls. 524/525).
Por fim,
o julgamento foi convertido em diligência para obtenção de esclarecimentos
(fls. 591) que foram prestados pela apelante, dando-se, após, ciência à douta
Procuradoria Geral da Justiça (fls. 703).
É o
relatório.
2. D'Elia
Bittar Empreendimentos Imobiliários Ltda. requereu o registro do loteamento
Residencial Júlio D'Elia, a ser implantado no imóvel objeto da matrícula nº
35.422 do 2º Registro de Imóveis da Comarca de Franca, o que foi recusado
porque existem ações movidas contra dois dos anteriores co-proprietários do
imóvel, Júlio César D'Elia Bittar e Mário César Archetti, que acarretariam
riscos para os futuros adquirentes dos lotes.
Cabe
observar, primeiro, que ao manter a recusa do registro do loteamento agiu o MM.
Juiz Corregedor Permanente dentro dos limites da atividade correcional,
mediante análise ponderada dos documentos apresentados, não havendo razão para
as críticas que lhe foram dirigidas pelo apelante.
Anoto,
ainda, que mantida a negativa do registro pelo MM. Juiz Corregedor Permanente,
acabou este sendo posteriormente promovido em cumprimento de liminar concedida
em mandado de segurança impetrado contra a r. sentença apelada, o que, porém,
não prejudica o julgamento do presente recurso.
3. Por
outro lado, a finalidade da lei ao exigir a apresentação de certidão de
distribuição de ações pessoais, como foi decidido por este Colendo Conselho
Superior da Magistratura na Apelação Cível nº 82.230-0/00, em que foi relator o
Desembargador Luís de Macedo, é proteger os futuros adquirentes dos
lotes e o meio urbano no qual se insere o futuro loteamento.
Para tal
proteção deve o loteador demonstrar que os futuros adquirentes dos lotes não
sofrerão prejuízos decorrentes das ações pessoais movidas contra os
proprietários e ex-proprietários do imóvel, englobados nesses
prejuízos os danos de ordem material e moral que em caso de perda do lote
dificilmente ficarão limitados ao valor da caução prestada pelo apelante ou ao
valor da fração ideal do imóvel de que Mário César Archetti foi titular antes
de sua separação judicial.
A
eventual perda do lote em razão de ação pessoal movida contra o loteador ou
contra ex-proprietário do imóvel loteado acarretará a obrigação do loteador,
neste caso a apelante, ressarcir o valor que o adquirente pagar pelo lote e por
todas as acessões e benfeitorias que neste introduzir, além da obrigação de
ressarcir os demais danos que o adquirente vier a sofrer, inclusive de ordem
moral.
Equivocada,
por este motivo, a afirmação da apelante no sentido de que a caução no valor de
R$ 76.783,32, prestada mediante depósito judicial (fls. 477), é suficiente para
garantir os futuros adquirentes dos lotes.
O valor depositado
a título de caução poderá, eventualmente, ser insuficiente até mesmo para o
ressarcimento dos danos que um só adquirente de lote vier a sofrer, o que
dependerá do preço do lote, das acessões e benfeitorias que neste forem
introduzidas e das demais circunstâncias que envolverem a perda do imóvel.
Não há
como quantificar, neste momento, o eventual prejuízo dos adquirentes do lotes
caso atingido o empreendimento pelas ações pessoais movidas contra os
ex-condôminos do imóvel e, na verdade, essa quantificação não é necessária.
O que se
exige, existindo ações pessoais contra os proprietários e os ex-proprietários
do imóvel, é a demonstração de que delas não decorre risco ao empreendimento
como um todo, ou aos lotes isoladamente, ou ao menos que esse risco é remoto
por ter o loteador meios para afastá-lo, ou seja, que tem idoneidade financeira
para satisfazer os credores dos ex-proprietários ou para indenizar os danos que
os adquirentes dos lotes vierem a sofrer.
É
totalmente inadequada, por estes motivos, a caução que o apelante ofereceu,
consistente no depósito a que se refere a guia de fls. 477, e não há como
aceitar tal garantia porque neste momento não existe obrigação líquida ou
liquidável e nem tempo certo para seu cumprimento.
4. Cabe,
destarte, verificar se o risco decorrente das ações pessoais neste caso movidas
contra os ex-proprietários do imóvel é suficiente para impedir o registro do
loteamento.
Conforme
a certidão de fls. 23/26, o imóvel objeto da matrícula nº 35.422 foi adquirido
pela apelante de Tereza Cristina D'Elia Bittar, Júlio César D'Elia Bittar e
Maria Paula D'Elia Bittar que dele eram condôminos com iguais quinhões.
Tereza
Cristina D'Elia Bittar, por sua vez, foi casada com Mário César Archetti pelo
regime da comunhão universal de bens, deste teve a separação judicial decretada
por r. sentença prolatada em março de 1998 (fls. 24-verso), e recebeu na
partilha dos bens do casal o quinhão de um terço do imóvel de que era
proprietária em comunhão com seu ex-marido (fls. 23 e 313/367).
As ações
por débitos anteriores à data da separação judicial podem, em tese, atingir o
quinhão que Tereza Cristina D'Elia Bittar e seu ex-marido tiveram no imóvel,
especialmente se decorrentes do não cumprimento de obrigações contraídas por
quaisquer dos cônjuges em proveito de sua família.
As ações
pessoais ajuizadas contra Mário César Archetti depois da data da homologação da
separação judicial também podem, em tese, atingir o imóvel quando relativas a
débitos anteriores à separação e ajuizadas antes do registro da partilha dos
bens do casal.
O prazo
prescricional a ser computado, por sua vez, é o incidente conforme a natureza
jurídica de cada obrigação contraída por Tereza Cristina ou seu ex-marido e não
o prazo do artigo 178, parágrafo 9º, inciso V, letra "b", do Código
Civil de 1916, equivocadamente invocado pela apelante.
Assim
porque não se trata de discutir a existência de erro, dolo, simulação ou fraude
na partilha, mas a responsabilidade do devedor pelo cumprimento de obrigação
contraída perante determinado credor.
Ocorre
que nas execuções a que se referem as certidões de fls. 72, 75, 76, 83, 84, 85,
86, 87, 88, 101, 102 e 104, que são movidas contra Mário César Archetti, foram
penhorados bens que se presume não coincidirem com o imóvel em que será implantado
o loteamento, pois inexistente qualquer registro de penhora na respectiva
matrícula.
As ações
a que se referem as certidões de fls. 100 e 129/130, ademais, não impedem o
registro do loteamento porque a primeira delas não foi movida contra a atual ou
os ex-proprietários do imóvel (fls. 100) e porque as demais (fls. 129/130) são
de pequeno valor.
O mesmo,
quanto ao pouco valor, ocorre com a ação indicada na certidão de fls. 74,
referida pela douta Procuradoria de Justiça em seu parecer, pois relativa a
débito com valor de R$ 18.042,52, passível de ser suportado pela loteadora.
Outrossim,
as ações a que se referem as certidões de fls. 106/107 têm por objeto a
execução de quantia devida pelo IPTU incidente sobre outro imóvel que não
aquele a ser loteado e são de pequeno valor, assim como também são de pequeno
valor as ações a que se referem as certidões de fls. 130/131.
Por
outro lado, nas ações a que se referem as certidões de fls. 77/82, todas
reunidas ao processo 96.1400718-4 da 2ª Vara Federal de Franca, foram
oferecidos embargos de que não existe notícia de julgamento. Ademais, os
débitos que originaram as ações indicadas nas certidões de fls. 78/82 estão
incluídos no REFIS, como demonstra o documento de fls. 137.
Além
disso, as ações a que se referem as certidões de fls. 77/82 e 94/95 também são
movidas contra Phama's Representações Indústria e Comércio Ltda. e Paulo Hygino
Archetti que não são e não foram proprietários do imóvel em que será implantado
o loteamento.
Por
outro lado, os protestos dos títulos sacados contra Júlio César D'Elia Bittar,
indicados nos documentos de fls. 147/156, são de pequeno valor e não causam
risco ao empreendimento.
O risco
aos futuros adquirentes dos lotes, que em tese existe e que deve ser
considerado para o registro do loteamento, é o decorrente das ações movidas
contra Mário César Archetti, Phama's Representações Indústria e Comércio Ltda.
e Paulo Hygino Archetti.
Para
evitar o registro do loteamento, entretanto, não basta a existência de ações
movidas contra o loteador ou os ex-proprietários do imóvel. É necessário que,
além das ações, não tenha o loteador condições de afastar eventual constrição
judicial do imóvel e dos lotes a serem formados, ou de ressarcir os danos que
dessa constrição decorram aos que comprarem os futuros lotes.
No
presente caso, além dos bens que os sócios do loteador deram em hipoteca para
assegurar a execução das obras de infra-estrutura (fls. 183/187) existem outros
que poderão garantir o ressarcimento de eventuais prejuízos que os adquirentes
dos lotes vierem a sofrer.
Isso
porque foi apresentada declaração dos sócios do loteador, da empresa GF Lutfala
Ltda. e de Eli Magno Faleiros no sentido de que se responsabilizam
integralmente por quaisquer ônus que possam incidir sobre o loteamento ou sobre
os lotes individualmente considerados, decorrentes das ações movidas contra
Mário César Archetti (fls. 671/672).
Merece
especial consideração, ademais, o fato de que a loteadora celebrou contratos de
opção de venda de lotes com a empresa GF & Lutfala Ltda. (fls. 603/612) e
que esta última, por sua vez, venceu licitação pública promovida pela Companhia
de Desenvolvimento Habitacional e Urbano do Estado de São Paulo - CDHU para a
construção de 160 unidades habitacionais no Loteamento Residencial Júlio D'Elia,
a ser implantado no imóvel objeto da matrícula 35.422 do 2º Registro de Imóveis
de Franca (fls. 472).
Ao
adquirir os lotes, com a finalidade de revendê-los, passarão as empresas GF
& Lutfala Ltda. e Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano do Estado
de São Paulo - CDHU a responder por eventuais danos que possam sofrer seus
futuros adquirentes, e quanto à Companhia de Desenvolvimento Habitacional e
Urbano do Estado de São Paulo - CDHU não há que se discutir a idoneidade
financeira, pois se trata de sociedade de que participa o Estado de São Paulo.
Deve ser
observado, além disso, que Mário César Archetti e sua ex-mulher, Tereza
Cristina D'Elia Bittar foram proprietários, enquanto casados, de quinhão
equivalente a um terço do total do imóvel objeto da matrícula 35.422 do 2º
Registro de Imóveis da Comarca de São Paulo (fls. 23/26) e que as ações contra
esse movidas não poderão, em qualquer hipótese, afetar os restantes dois terços
do total do imóvel, o que diminui em muito o risco aos futuros adquirentes dos
lotes.
Por fim,
não há como ignorar que as certidões de distribuição de ações judiciais
permanecerão arquivadas no Registro Imobiliário, com o registro do loteamento,
para que delas possam ter conhecimento todos os pretendentes à aquisição de
lotes.
É, em
razão de todos esses fatos, remoto o risco ao empreendimento que, no presente
caso, não possa ser afastado pelo loteador.
Ante o
exposto, dou provimento ao recurso para julgar a dúvida improcedente e determinar
o registro do loteamento. Ainda, autorizo o levantamento, pela apelante, da
caução a que se refere a guia de depósito de fls. 480.
São
Paulo, 12 de maio de 2005.
(a) JOSÉ
MÁRIO ANTONIO CARDINALE, Corregedor Geral da Justiça e Relator
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