® MUND O NOTARIA L®
LEI FEDERAL nº 7.433/1985
- Dispõe sobre os requisitos para a lavratura de escrituras
públicas etc.
Singelas observações em busca da real finalidade
desta norma.
Waldomiro Nogueira de
Paula*
1. Com relação à Lei
Federal nº 7.433, de 18 de dezembro de 1985, que “dispõe
sobre os requisitos para a lavratura de escrituras públicas, e dá
outras providências”, lei esta regulamentada pelo Decreto nº
93.240, de 09 de setembro de 1986, cumpre esclarecer que, em existindo
ação fundada em direito real ou pessoal sobre o imóvel
negociado, os transmitentes deverão apresentar, ao adquirente,
certidões vintenárias em que constem especificamente: o objeto
e o andamento do feito, a fim de, efetivamente, ser esclarecida a
situação jurídica do imóvel.
Não bastam, portanto,
certidões de distribuições que não
esclareçam as particularidades dos feitos ajuizados, nem
certidões, isoladas, que não abranjam, historicamente, os antigos
proprietários, nos últimos 15 (quinze) anos.
1.1.
Ressalte-se que não é a idoneidade nem a condição
patrimonial dos transmitentes que são objetivadas, mas sim a existência
em trâmite de ações fundadas em direitos reais ou
pessoais sobre o imóvel negociado, nos últimos 15 (quinze)
anos.
Tanto
é assim que tal norma, de caráter cogente, não faz
distinção se o negócio a se realizar será com valor
econômico, como ocorre nas vendas e compras, ou a título gratuito,
como nas doações.
2. “Violado o direito, nasce para o
titular a pretensão, a qual se extingue, pela prescrição"
(Artigo 189 do Código Civil - 2002). Assim sendo, de acordo com a regra
do Código Civil 1916 (Artigo 177): as ações pessoais
prescrevem (prescreviam), ordinariamente, em 20 (vinte) anos, as reais em 10
(dez), entre presentes, e entre ausentes em 15 (quinze), contados da data em
que poderiam ter sido propostas.
2.1. Nas Disposições Finais e Transitórias
do Código Civil 2002 (Artigo 2.028) está consignado que serão
os da lei anterior os prazos, quando reduzidos por (este) Código, e se,
na data de sua entrada em vigor, já houver transcorrido mais da
metade do tempo estabelecido na lei revogada. Assim sendo, s.m.j.,
aplicando-se tal regra, teríamos os seguintes prazos prescricionais:
- Para as ações pessoais: as propostas
até o dia 11/01/1993; para as ações reais: as
propostas até o dia 11/11/1998, entre presentes, e até o
dia 11/09/1995, entre ausentes.
3. Nos negócios onerosos, os transmitentes -
pela regra geral, respondem
pela evicção legal, nos termos do Artigo 447 e seguintes do Código Civil
2002, ou seja, respondem, perante o adquirente (evicto) e após
sentença judicial transitada em julgado, pela perda do bem transmitido,
devendo, além de restituir integralmente o preço recebido:
restituir as despesas com a escritura, registros e impostos; indenizar
eventuais prejuízos que diretamente resultem da evicção;
restituir as despesas pagas com benfeitorias necessárias ou
úteis; pagar as custas judiciais e os honorários dos advogados e
tudo o mais que for favorável e direito do evicto.
Entretanto, s.m.j., tal regra
é complexa e subjetiva, e deve ser analisada com reservas, pois, nos
termos do Artigo 1.275 do mesmo Código Civil também perde-se a
propriedade: (i) por alienação; (ii) pela renúncia; (iii)
por abandono; (iv) por perecimento da coisa; e (v) por
desapropriação.
3.1.
Pondere, ainda, se os transmitentes adquiriram o imóvel negociado a
título gratuito, pois, de acordo com o Código Civil: (i) neste
caso o doador não
estará sujeito a resguardar os donatários dos riscos da
evicção [Artigo
1.179, 2ª parte]; (ii) “da fraude contra credores” - “Os
negócios de transmissão gratuita de bens ou remissão de
dívida, se os praticar o devedor já insolvente, ou por
eles reduzido à insolvência, ainda quando o ignore,
poderão ser anulados pelos credores quirografários, como lesivos
dos seus direitos [Artigo
158]”.
3.2.
Convém rememorar também o Artigo 185 do Código
Tributário Nacional, cuja redação foi alterada pela Lei
complementar nº 118, de 09/02/2005 e que diz:
“Presume-se
fraudulenta a alienação ou oneração de bens ou
rendas, ou seu começo, por sujeito passivo em débito para com a
Fazenda Pública, por crédito tributário regularmente
inscrito como dívida ativa.
Parágrafo
único. “O disposto neste artigo não se aplica na
hipótese de terem sido reservados, pelo devedor, bens ou rendas
suficientes ao total pagamento da dívida inscrita”.
4. Segundo o Professor-Doutor Humberto THEODORO JÚNIOR,
titular da Faculdade de Direito da UFMG e Desembargador aposentado (Fraude Contra
Credores – a natureza da sentença pauliana. Belo Horizonte: Del
Rey, 1997, 1ª ed., p. 210) - “A boa interpretação das normas
jurídicas não é a que se faz apenas à luz dos
textos da lei, mas a que procura descobrir, atrás das palavras do
legislador, a real finalidade da norma, os interesses em jogo e os valores em
que a lei se inspirou para tutelar os interesses que julgou dignos da
proteção jurídica”.
4.1.
Lúcida a colocação do ilustre professor que diz, ainda
(ob. cit., p. 185) – “O ato de disposição (dos alienantes)
não apresenta, como ato jurídico, nenhum vício
intrínseco; todos os seus elementos de validade acham-se presentes. Mas
o resultado operado para os credores é lesivo. O terceiro (o
adquirente), diante do quadro evidenciador de ofensa à garantia dos
credores, não devia ter negociado com o devedor insolvente. E a
(ação) pauliana, então, se volta não contra o ato
em si (...), mas tão-somente contra os seus efeitos lesivos que
repercutiram sobre os credores.”
5. Finalmente, parafraseando o Desembargador
Onei Raphael PINHEIRO ORICCHIO, ex-Corregedor Geral da Justiça do Estado
de São Paulo, não há no negócio jurídico que
se queira levar a registro eiva formal que ao Notário e/ou ao Oficial
Registrador incumbisse apontar na tarefa de verificação da
legalidade, recordando-se que não lhes é dado, na análise
da documentação, pelo Notário, ou na
qualificação registral, pelo Registrador, adentrar o exame de
eventuais vícios intrínsecos da documentação ou da
escritura, porventura susceptíveis de macular de anulabilidade o
negócio e ato jurídicos.
São Paulo, 12 de dezembro de 2005.
* Waldomiro Nogueira de
Paula é escrevente notarial
Retorna ao
início desta página
(r) depuis 2000