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LEI FEDERAL nº 7.433/1985 - Dispõe sobre os requisitos para a lavratura de escrituras públicas etc.

 

Singelas observações em busca da real finalidade desta norma.

 

Waldomiro de Paula Junior*

 

1. Com relação à Lei Federal nº 7.433, de 18 de dezembro de 1985, que “dispõe sobre os requisitos para a lavratura de escrituras públicas, e dá outras providências”, lei esta regulamentada pelo Decreto nº 93.240, de 09 de setembro de 1986, cumpre esclarecer que, em existindo ação fundada em direito real ou pessoal sobre o imóvel negociado, os transmitentes deverão apresentar, ao adquirente, certidões vintenárias em que constem especificamente: o objeto e o andamento do feito, a fim de, efetivamente, ser esclarecida a situação jurídica do imóvel.

 

Não bastam, portanto, certidões de distribuições que não esclareçam as particularidades dos feitos ajuizados, nem certidões, isoladas, que não abranjam, historicamente, os antigos proprietários, nos últimos 15 (quinze) anos.

 

1.1. Ressalte-se que não é a idoneidade nem a condição patrimonial dos transmitentes que são objetivadas, mas sim a existência em trâmite de ações fundadas em direitos reais ou pessoais sobre o imóvel negociado, nos últimos 15 (quinze) anos.

 

Tanto é assim que tal norma, de caráter cogente, não faz distinção se o negócio a se realizar será com valor econômico, como ocorre nas vendas e compras, ou a título gratuito, como nas doações.

 

2. “Violado o direito, nasce para o titular a pretensão, a qual se extingue, pela prescrição" (Artigo 189 do Código Civil - 2002). Assim sendo, de acordo com a regra do Código Civil 1916 (Artigo 177): as ações pessoais prescrevem (prescreviam), ordinariamente, em 20 (vinte) anos, as reais em 10 (dez), entre presentes, e entre ausentes em 15 (quinze), contados da data em que poderiam ter sido propostas.

 

2.1. Nas Disposições Finais e Transitórias do Código Civil 2002 (Artigo 2.028) está consignado que serão os da lei anterior os prazos, quando reduzidos por (este) Código, e se, na data de sua entrada em vigor, já houver transcorrido mais da metade do tempo estabelecido na lei revogada. Assim sendo, s.m.j., aplicando-se tal regra, teríamos os seguintes prazos prescricionais:

 

- Para as ações pessoais: as propostas até o dia 11/01/1993; para as ações reais: as propostas até o dia 11/11/1998, entre presentes, e até o dia 11/09/1995, entre ausentes.

 

3. Nos negócios onerosos, os transmitentes - pela regra geral, respondem pela evicção legal, nos termos do Artigo 447 e seguintes do Código Civil 2002, ou seja, respondem, perante o adquirente (evicto) e após sentença judicial transitada em julgado, pela perda do bem transmitido, devendo, além de restituir integralmente o preço recebido: restituir as despesas com a escritura, registros e impostos; indenizar eventuais prejuízos que diretamente resultem da evicção; restituir as despesas pagas com benfeitorias necessárias ou úteis; pagar as custas judiciais e os honorários dos advogados e tudo o mais que for favorável e direito do evicto.

 

Entretanto, s.m.j., tal regra é complexa e subjetiva, e deve ser analisada com reservas, pois, nos termos do Artigo 1.275 do mesmo Código Civil também perde-se a propriedade: (i) por alienação; (ii) pela renúncia; (iii) por abandono; (iv) por perecimento da coisa; e (v) por desapropriação.

 

3.1. Pondere, ainda, se os transmitentes adquiriram o imóvel negociado a título gratuito, pois, de acordo com o Código Civil: (i) neste caso o doador não estará sujeito a resguardar os donatários dos riscos da evicção [Artigo 1.179, 2ª parte]; (ii) “da fraude contra credores” - “Os negócios de transmissão gratuita de bens ou remissão de dívida, se os praticar o devedor já insolvente, ou por eles reduzido à insolvência, ainda quando o ignore, poderão ser anulados pelos credores quirografários, como lesivos dos seus direitos [Artigo 158]”.

 

3.2. Convém rememorar também o Artigo 185 do Código Tributário Nacional, cuja redação foi alterada pela Lei complementar nº 118, de 09/02/2005 e que diz:

      “Presume-se fraudulenta a alienação ou oneração de bens ou rendas, ou seu começo, por sujeito passivo em débito para com a Fazenda Pública, por crédito tributário regularmente inscrito como dívida ativa.

Parágrafo único. “O disposto neste artigo não se aplica na hipótese de terem sido reservados, pelo devedor, bens ou rendas suficientes ao total pagamento da dívida inscrita”.

 

4. Segundo o Professor-Doutor Humberto THEODORO JÚNIOR, titular da Faculdade de Direito da UFMG e Desembargador aposentado (Fraude Contra Credores – a natureza da sentença pauliana. Belo Horizonte: Del Rey, 1997, 1ª ed., p. 210) - “A boa interpretação das normas jurídicas não é a que se faz apenas à luz dos textos da lei, mas a que procura descobrir, atrás das palavras do legislador, a real finalidade da norma, os interesses em jogo e os valores em que a lei se inspirou para tutelar os interesses que julgou dignos da proteção jurídica”.

 

4.1. Lúcida a colocação do ilustre professor que diz, ainda (ob. cit., p. 185) – “O ato de disposição (dos alienantes) não apresenta, como ato jurídico, nenhum vício intrínseco; todos os seus elementos de validade acham-se presentes. Mas o resultado operado para os credores é lesivo. O terceiro (o adquirente), diante do quadro evidenciador de ofensa à garantia dos credores, não devia ter negociado com o devedor insolvente. E a (ação) pauliana, então, se volta não contra o ato em si (...), mas tão-somente contra os seus efeitos lesivos que repercutiram sobre os credores.”

 

5. Finalmente, parafraseando o Desembargador Onei Raphael PINHEIRO ORICCHIO, ex-Corregedor Geral da Justiça do Estado de São Paulo, não há no negócio jurídico que se queira levar a registro eiva formal que ao Notário e/ou ao Oficial Registrador incumbisse apontar na tarefa de verificação da legalidade, recordando-se que não lhes é dado, na análise da documentação, pelo Notário, ou na qualificação registral, pelo Registrador, adentrar o exame de eventuais vícios intrínsecos da documentação ou da escritura, porventura susceptíveis de macular de anulabilidade o negócio e ato jurídicos.

 

São Paulo, 12 de dezembro de 2005.

 

 * Waldomiro de Paula Junior é escrevente notarial em São Paulo-SP.

 



Veja Notícia do STJ de 15/10/2010

 

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