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LEI FEDERAL nº 7.433/1985 - Dispõe
sobre os requisitos para a lavratura de escrituras públicas etc.
Singelas observações em busca da real finalidade
desta norma.
Waldomiro de Paula Junior*
1.
Com relação à Lei Federal nº 7.433, de 18 de dezembro
de 1985, que “dispõe sobre os requisitos para a lavratura de
escrituras públicas, e dá outras providências”, lei
esta regulamentada pelo Decreto nº 93.240, de 09 de setembro de 1986,
cumpre esclarecer que, em existindo ação fundada em direito real
ou pessoal sobre o imóvel negociado, os transmitentes deverão
apresentar, ao adquirente, certidões vintenárias em que constem
especificamente: o objeto e o andamento do feito, a fim de,
efetivamente, ser esclarecida a situação jurídica do
imóvel.
Não bastam, portanto, certidões
de distribuições que não esclareçam as
particularidades dos feitos ajuizados, nem certidões, isoladas, que
não abranjam, historicamente, os antigos proprietários, nos
últimos 15 (quinze) anos.
1.1. Ressalte-se
que não é a idoneidade nem a condição patrimonial
dos transmitentes que são objetivadas, mas sim a existência em
trâmite de ações fundadas em direitos reais ou
pessoais sobre o imóvel negociado, nos últimos 15 (quinze)
anos.
Tanto é
assim que tal norma, de caráter cogente, não faz
distinção se o negócio a se realizar será com valor
econômico, como ocorre nas vendas e compras, ou a título gratuito,
como nas doações.
2.
“Violado o direito, nasce para o titular a pretensão, a qual
se extingue, pela prescrição" (art. 189 do Código
Civil - CC 2002). Assim sendo, de acordo com a regra do CC 1916 (art. 177): as
ações pessoais prescrevem (prescreviam), ordinariamente, em 20
(vinte) anos, as reais em 10 (dez), entre presentes, e entre ausentes em 15
(quinze), contados da data em que poderiam ter sido propostas.
2.1. Nas Disposições
Finais e Transitórias do CC 2002 (art. 2.028) está consignado
que serão
os da lei anterior os prazos, quando reduzidos por (este) Código, e se,
na data de sua entrada em vigor, já houver transcorrido mais da
metade do tempo estabelecido na lei revogada. Assim sendo, s.m.j.,
aplicando-se tal regra, teríamos os seguintes prazos prescricionais:
- Para as ações
pessoais: as propostas até o dia 11/01/1993; para as
ações reais: as propostas até o dia 11/11/1998,
entre presentes, e até o dia 11/09/1995, entre ausentes.
3.
Nos negócios onerosos, os transmitentes - pela regra geral, respondem pela evicção legal, nos termos do Art. 447 e seguintes do CC 2002, ou seja,
respondem, perante o adquirente (evicto) e após sentença judicial
transitada em julgado, pela perda do bem transmitido, devendo, além de
restituir integralmente o preço recebido: restituir as despesas com a
escritura, registros e impostos; indenizar eventuais prejuízos que
diretamente resultem da evicção; restituir as despesas pagas com
benfeitorias necessárias ou úteis; pagar as custas judiciais e os
honorários dos advogados e tudo o mais que for favorável e
direito do evicto.
Entretanto, s.m.j., tal regra é
complexa e subjetiva, e deve ser analisada com reservas, pois, nos termos do Art. 1.275 do mesmo CC
também perde-se a propriedade: (i) por alienação; (ii)
pela renúncia; (iii) por abandono; (iv) por perecimento da coisa; e (v)
por desapropriação.
3.1. Pondere,
ainda, se os transmitentes adquiriram o imóvel negociado a título
gratuito, pois, de acordo com o CC: (i) neste caso o doador não estará sujeito a resguardar os
donatários dos riscos da evicção [Art. 1.179, 2ª parte]; (ii) “da fraude contra
credores” - “Os
negócios de transmissão gratuita de bens ou remissão de
dívida, se os praticar o devedor já insolvente, ou por
eles reduzido à insolvência, ainda quando o ignore,
poderão ser anulados pelos credores quirografários, como lesivos
dos seus direitos [Art. 158]”.
3.2. Convém
rememorar também o Art. 185 do Código Tributário Nacional,
cuja redação foi alterada pela Lei complementar nº 118, de
09/02/2005 e que diz:
“Presume-se fraudulenta
a alienação ou oneração de bens ou rendas, ou seu
começo, por sujeito passivo em débito para com a Fazenda
Pública, por crédito tributário regularmente inscrito como
dívida ativa.
Parágrafo único.
“O disposto neste artigo não se aplica na hipótese de terem
sido reservados, pelo devedor, bens ou rendas suficientes ao total pagamento da
dívida inscrita”.
4. Segundo o Professor-Doutor
Humberto THEODORO JÚNIOR, titular da Faculdade de Direito da UFMG e
Desembargador aposentado (Fraude Contra Credores – a natureza da
sentença pauliana. Belo Horizonte: Del Rey, 1997, 1ª ed., p. 210) -
“A boa
interpretação das normas jurídicas não é a
que se faz apenas à luz dos textos da lei, mas a que procura descobrir,
atrás das palavras do legislador, a real finalidade da norma, os
interesses em jogo e os valores em que a lei se inspirou para tutelar os
interesses que julgou dignos da proteção jurídica”.
4.1. Lúcida a
colocação do ilustre professor que diz, ainda (ob. cit., p. 185)
– “O ato de
disposição (dos alienantes) não apresenta, como ato
jurídico, nenhum vício intrínseco; todos os seus elementos
de validade acham-se presentes. Mas o resultado operado para os credores
é lesivo. O terceiro (o adquirente), diante do quadro evidenciador de
ofensa à garantia dos credores, não devia ter negociado com o
devedor insolvente. E a (ação) pauliana, então, se volta
não contra o ato em si (...), mas tão-somente contra os seus
efeitos lesivos que repercutiram sobre os credores.”
5. Finalmente, parafraseando o Desembargador Onei Raphael
PINHEIRO ORICCHIO, ex-Corregedor Geral da Justiça do Estado de
São Paulo, não
há no negócio jurídico que se queira levar a registro eiva
formal que ao Notário e/ou ao Oficial Registrador incumbisse apontar na
tarefa de verificação da legalidade, recordando-se que não
lhes é dado, na análise da documentação, pelo
Notário, ou na qualificação registral, pelo Registrador,
adentrar o exame de eventuais vícios intrínsecos da
documentação ou da escritura, porventura susceptíveis de
macular de anulabilidade o negócio e ato jurídicos.
São Paulo, 12 de dezembro de 2005.
*
Waldomiro de Paula Junior é escrevente notarial
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